賃貸経営の火災保険・地震保険を見直すポイント｜必要な補償と保険料を抑える方法を解説

賃貸経営では、火災や台風、豪雨、地震、水漏れなど、建物に関するさまざまなリスクに備える必要があります。しかし、「火災保険に入っているから大丈夫」と考え、契約内容を何年も確認していないオーナー様も少なくありません。実際には、火災保険の補償範囲は契約によって異なり、水災や水漏れ、設備の破損などが十分にカバーされていないケースもあります。また、地震による火災や建物の損壊は通常の火災保険では補償されないため、地震保険についても別途検討が必要です。

一方で、必要以上に特約を付けたり、補償内容が重複したりしていれば、保険料を余分に支払っている可能性もあります。大切なのは「安い保険を選ぶこと」ではなく、所有物件の立地・構造・築年数・運営状況に合わせて、必要なリスクへ効率よく備えることです。本記事では、賃貸物件に必要な保険の基礎知識から、火災保険・地震保険の補償範囲、見落としやすいポイント、保険料を抑える見直し方法まで詳しく解説します。

賃貸物件に必要な保険とは？オーナーが押さえておきたい保険の種類

賃貸経営における保険というと、まず思い浮かぶのが火災保険です。しかし、賃貸物件を所有するオーナーが抱えるリスクは火災だけではありません。

台風や豪雨による建物被害、給排水設備からの水漏れ、地震による損壊、第三者への賠償責任、事故によって部屋を貸せなくなった期間の家賃収入減少、孤独死発生後の原状回復など、さまざまなリスクが考えられます。

主な保険・補償を整理すると、次のようになります。

火災保険は商品によって補償範囲が異なります。一般的な住宅向け火災保険では、火災だけではなく落雷、破裂・爆発、風災・ひょう災・雪災、水災、水濡れ、盗難などを補償対象とする商品があります。

賃貸住宅の場合、基本的に建物については所有者であるオーナーが火災保険を契約し、入居者自身の家財については入居者が家財保険を契約します。

そのため、オーナー側では「建物そのものを守る保険」と「賃貸経営上の損失を補う保険・特約」を分けて考えることが重要です。

特に複数戸を所有している場合、一つの事故によって修繕費だけでなく家賃収入まで影響を受ける可能性があります。単純に保険料だけで比較するのではなく、「事故が起きた際に賃貸経営へどの程度の影響が出るのか」という視点から加入内容を考えましょう。

火災だけではない！火災保険で見落としがちな補償範囲

火災保険を見直す際に最も重要なのが、「現在どこまで補償されているのか」を正確に把握することです。

火災保険という名称から火事だけを補償する保険と思われがちですが、現在の住宅向け火災保険には、風災や水災、水濡れ、盗難など幅広い事故を対象とする商品があります。日本損害保険協会も、火災保険について火災だけでなく風水災や盗難などによる建物・家財の損害を補償するものと説明しています。

特に注意したいのが「水災」と「水濡れ」の違いです。

水災は、洪水などによる浸水被害を想定した補償です。一方、水濡れは給排水設備の事故などによって漏水・放水・溢水が発生した場合などを対象とする補償です。日本損害保険協会が紹介する火災保険の補償例でも、給排水設備の事故による水濡れと、水災は別の補償項目として扱われています。

たとえば上階の給排水設備から漏水し、壁紙や天井などに被害が出たケースと、集中豪雨による河川氾濫で建物が浸水したケースでは、適用される補償が異なる可能性があります。

また、近年確認しておきたいのが風災です。火災保険の中には、台風や暴風によって屋根や外壁などが損傷した場合を補償する商品があります。水災・風災・雪災などについては契約によって補償範囲や支払条件が異なるため、契約時や更新時の確認が必要です。

さらに賃貸物件の場合は、給湯器、エアコン、インターホン、宅配ボックス、給排水設備など、オーナー所有の設備が多数存在します。

設備が保険上どのように扱われるのか、突発的な破損が補償されるのかについては商品・契約条件によって異なります。「建物保険に入っているから設備もすべて対象になる」と判断せず、保険証券や約款を確認することが重要です。

家具家電付き賃貸やマンスリーマンションなどでは、オーナー所有のテレビ、冷蔵庫、洗濯機、ベッドなどが室内に設置されているケースもあります。こうした備品・家財をどのような保険対象として扱うかについても確認しておくと安心です。

そして最も重要な見落としの一つが「地震」です。

地震による建物の倒壊だけでなく、地震を原因として発生した火災についても、通常の火災保険では補償されません。地震・噴火・津波による損害に備えるには、火災保険に地震保険をセットして加入する必要があります。

保険を見直す際は、「加入しているか」ではなく「どの事故が、どの条件で、いくらまで補償されるか」を確認することがポイントです。

賃貸経営で地震保険は必要？補償割合と加入判断のポイント

地震保険の必要性については、物件の所在地や構造、耐震性能、ローン残高、手元資金などを総合的に考えて判断する必要があります。

まず押さえておきたいのは、地震保険は単独では加入できないという点です。地震保険は火災保険とセットで契約する制度となっており、すでに火災保険へ加入している場合は、契約期間の途中から地震保険を追加できる場合もあります。

地震保険の保険金額は、火災保険の保険金額に対して30～50％の範囲で設定します。さらに上限があり、居住用建物は5,000万円、家財は1,000万円までです。

つまり、地震保険は建物を新築時とまったく同じ状態へ建て替える費用を全額補償することを前提とした制度ではありません。

地震保険では損害の程度によって支払われる保険金が決まります。2017年1月1日以降に保険期間が開始した契約では、次の4区分で認定されます。

※それぞれ時価を基準とした支払限度があります。損害が「一部損」に達しない場合には保険金が支払われない点にも注意が必要です。

賃貸オーナーが加入判断を行う際には、建物の再調達費用だけでなく、被災後の資金繰りを考えることが重要です。

たとえばローン残高が大きい物件で地震被害が発生すると、「物件から家賃収入が得られない一方で、借入金の返済が続く」という状態になる可能性があります。

反対に、築年数が浅く高い耐震性能を持ち、自己資金にも十分な余裕がある場合は、リスクと保険料のバランスを検討する余地があります。

地震保険には建物の免震・耐震性能に応じた割引制度もあります。現在、免震建築物割引は50％、耐震等級割引は耐震等級1が10％、等級2が30％、等級3が50％、耐震診断割引と建築年割引はそれぞれ10％です。なお、これらの割引は重複して適用されず、所定の確認資料が必要です。

「地域の加入率が高いから入る」「新しい建物だから不要」と単純に判断するのではなく、ハザード情報、建物構造、耐震性能、借入状況、保有資産、所有物件数などを踏まえて判断することが大切です。

火災保険・地震保険の保険料を抑える見直しのコツ

保険料を節約するために、必要な補償まで外してしまっては本末転倒です。

賃貸経営における保険の見直しでは、「不要な補償を減らし、必要なリスクへ保険料を集中させる」という考え方が重要になります。

まず行いたいのが複数商品の比較です。

保険会社や商品によって火災保険の補償範囲は異なるため、一括見積もりなどを利用する場合も、単純な保険料だけではなく、同じ補償条件・保険金額・免責金額で比較することが重要です。火災保険には水災を含む商品と含まない商品などがあり、補償範囲そのものが異なります。

次に確認したいのが特約の重複です。

複数の保険契約を持っている場合、似た内容の賠償責任補償や費用補償が含まれていることがあります。特約名だけを見るのではなく、「誰が」「どの事故で」「どこまで補償されるのか」を確認しましょう。

免責金額の設定も見直しポイントです。一定額以下の損害を自己負担とする代わりに保険料とのバランスを調整できる商品もあります。ただし、小規模な事故が多い物件で免責金額を高くしすぎると、実際の事故時に自己負担が増える可能性があります。

また、長期契約も比較材料になります。

損害保険では1年契約だけでなく、3年・5年などの長期契約が用意されている場合があり、日本損害保険協会では、長期契約の場合、1年ごとに保険料を支払う場合と比較して保険料総額が安くなるケースがあると説明しています。

地震保険についても最長5年まで契約でき、2～5年の長期契約では所定の長期係数が適用されます。2022年10月1日以降の契約では、5年契約の長期係数は4.70となっています。

ただし、「長期契約＝必ず最適」とは限りません。建物の売却予定や建て替え計画、資金繰りなども含めて判断する必要があります。

さらに重要なのが、物件ごとにリスクを分けて考えることです。

河川や海の近くにある物件、低地にある物件では水災リスクを慎重に確認する必要があります。一方で、高層階の区分所有物件などではリスク構造が異なる場合があります。

そのため、すべての所有物件に同じ補償内容を設定するのではなく、立地・構造・築年数・設備・入居形態などを踏まえて個別に設計することが、結果的に保険料の適正化につながります。

更新時には前年と同じ内容で自動的に契約するのではなく、保険金額、免責、特約、水災、地震保険、家賃補償などを一つずつ確認しましょう。

BraTToのオーナーサポート｜賃貸経営全体からリスク管理を考える

賃貸経営のリスク管理は、火災保険や地震保険を見直すだけでは十分とはいえません。

空室対策、入居者募集、建物管理、設備トラブル、家賃収入、原状回復など、日々の運営まで含めて考えることで、より安定した賃貸経営につながります。

BraTToでは、賃貸経営や運営代行に関するオーナー様からのご相談を受け付けています。

たとえば「保有物件の運営コストを見直したい」「空室期間を短くしたい」「通常賃貸以外の運用方法を検討したい」「現在の管理・運営体制を見直したい」といった課題について、物件の状況を整理しながら対策を検討していきます。

保険についても、単に保険料だけを見るのではなく、物件にどのようなリスクがあり、事故発生時に賃貸経営へどの程度影響するのかを整理することが重要です。

たとえば給排水設備の事故が多い築年数の経過した物件と、新築の耐震マンションでは、優先して備えたいリスクが異なります。

また、家賃収入への依存度が高いオーナー様の場合は、建物修繕費だけでなく、事故後の家賃収入減少まで考えたリスク管理が必要です。

BraTToへの相談では、保有物件の運営状況や今後の運用方針を確認しながら、賃貸経営全体の見直しを進めることができます。

火災保険・地震保険の具体的な補償内容、保険金支払いの可否、契約条件については保険会社や保険代理店への確認が必要ですが、賃貸経営そのものの見直しや運営代行、収益改善について相談先を探しているオーナー様は、BraTToまでお気軽にお問い合わせください。

ご相談はフリーダイヤルやお問い合わせ窓口からご予約いただけます。現在の運営状況を整理したうえで相談することで、保険・管理・空室・収益性を含めた総合的なリスク管理を考えやすくなります。

まとめ｜火災保険・地震保険は「加入しているか」より「何が補償されるか」が重要

賃貸経営における火災保険・地震保険では、単に保険へ加入しているだけで安心するのではなく、補償範囲を定期的に確認することが重要です。

火災保険は、商品によって火災だけでなく風災、水災、水濡れ、盗難など幅広い損害を補償しますが、補償範囲や支払条件は契約ごとに異なります。

また、地震による倒壊や地震を原因とする火災は通常の火災保険では補償されません。地震リスクへ備える場合は、火災保険とセットで地震保険を契約する必要があります。

保険を見直すときは、保険料の安さだけを比較するのではなく、水災、風災、水漏れ、設備事故、賠償責任、家賃補償、孤独死など、自分の物件に起こり得るリスクを洗い出すことから始めましょう。

そのうえで、不要な特約や補償の重複を確認し、免責金額や長期契約、地震保険の耐震割引などを活用することで、必要な補償を確保しながら保険料を適正化できる可能性があります。

賃貸経営では、「事故を完全になくす」ことはできません。しかし、事故が起こった際の損失を事前に想定し、保険と運営体制の両方から備えることはできます。

火災保険・地震保険の更新時期はもちろん、物件を購入したとき、設備を更新したとき、管理会社を変更したとき、賃貸経営の収益性を見直すタイミングなども、保険内容を確認する良い機会です。