相続した空き家をマンスリーマンションで活用する方法｜収益化のメリット・法務税務・開始手順

相続した実家やマンションを使う予定がないものの、「すぐに売却するのは迷う」「一般賃貸に出すと長期間自由に使えなくなる」「維持費だけがかかっている」と悩む方は少なくありません。空き家は所有しているだけでも、固定資産税や保険料、草木の手入れ、換気、清掃、修繕などの負担が続きます。

一方、立地や建物の状態、間取り、周辺需要などの条件が合えば、家具家電付きのマンスリーマンションとして運用し、1か月単位を中心とした中期滞在需要を取り込める可能性があります。

本記事では、相続した空き家をマンスリーマンションとして活用するメリットをはじめ、相続登記や遺産分割、税務、耐震性、契約形態などの注意点、運営開始までの具体的な流れを分かりやすく解説します。売却・一般賃貸・空き家のまま保有する場合との違いも整理していますので、相続不動産の活用方法を検討する際の判断材料としてお役立てください。

相続した空き家で起こりやすい課題とは？放置前に確認したい管理・税負担

総務省の令和5年住宅・土地統計調査によると、全国の空き家は約900万2千戸、空き家率は13.8％となり、いずれも過去最高を記録しました。相続をきっかけに所有者が遠方へ移り、使い道を決められないまま空き家になるケースも考えられます。

空き家は「使っていないから費用がかからない資産」ではありません。保有している間も、継続的な管理と支出が必要な不動産です。

固定資産税や管理費が継続して発生する

戸建て住宅であれば、固定資産税・都市計画税、火災保険料、庭木の剪定、害虫対策、防犯対策などが必要です。区分マンションであれば、空室であっても管理費や修繕積立金の支払いが続きます。

所有者が遠方に住んでいる場合は、現地確認のための交通費や、空き家管理サービスの利用料が発生することもあります。

収入がない状態で支出だけが積み上がると、相続した不動産が家計を圧迫する原因になります。売却するか、賃貸に出すか、将来自分で使用するかをすぐに決められない場合でも、まずは年間の保有コストを把握したうえで活用方法を検討することが大切です。

換気・通水不足で老朽化が進みやすい

人が住まなくなった住宅は、湿気がこもりやすく、カビ、結露、排水トラップの封水切れ、害虫の侵入、木部の腐食などが起こりやすくなります。

雨漏りや給排水設備の不具合が発生してもすぐに発見できず、修繕範囲が広がってしまう可能性もあります。特に、築年数が古い戸建て住宅では、屋根や外壁、配管、給湯設備などの点検が欠かせません。

建物は定期的に使用し、換気・通水・清掃・点検を行うことで、不具合を早期発見しやすくなります。マンスリーマンション化は収益化だけでなく、住宅を継続的に使用する仕組みをつくるという意味でも検討価値があります。

管理不全空家や特定空家に該当する可能性がある

倒壊のおそれがある、衛生上の問題が著しい、景観に悪影響を与えているなどの空き家は、行政から指導や勧告を受ける可能性があります。

また、改正された空家等対策の推進に関する特別措置法では、放置すれば特定空家になるおそれがある「管理不全空家」も制度上の対象となりました。

市区町村長から勧告を受けた管理不全空家や特定空家の敷地は、固定資産税等の住宅用地特例から除外される場合があります。単に空き家として所有しているだけで直ちに税額が上がるわけではありませんが、適切な管理を行わず、自治体から勧告を受けた場合には注意が必要です。

相続人同士で意見がまとまらない

空き家活用を進める際は、誰が不動産を取得するのか、改修費を誰が負担するのか、賃貸収入をどのように分けるのかを整理する必要があります。

遺産分割が未確定のままでは、契約や工事に関する意思決定が難しくなり、活用開始が遅れやすくなります。

「長男は売却したいが、次男は残したい」「将来自分が住みたい相続人がいる」「リフォーム費用を負担できる人が限られている」といった場合は、活用方法を決める前に相続人全員で協議することが重要です。

マンスリーマンション化で得られるメリット｜空き家を柔軟に収益化

相続した空き家の活用方法は、売却や一般賃貸だけではありません。

立地や建物条件が合えば、家具家電を備え、一定期間利用する入居者に貸し出すマンスリーマンション運用も選択肢になります。

空室期間を賃貸収入に変えられる

空き家のままでは原則として収入が発生しませんが、マンスリーマンションとして稼働すれば、利用料収入を得られる可能性があります。

マンスリーマンションの主な利用者としては、次のような人が挙げられます。

• 転勤や長期出張をする会社員
• 研修期間中の社員
• 大学受験や資格試験を受ける学生
• 通院や手術の付き添いで滞在する人
• 自宅の建て替えやリフォーム中の家族
• 新居が決まるまで一時的な住居を必要とする人
• 数か月単位のプロジェクトに参加する法人担当者

一般賃貸よりも利用期間が短いため、将来的に売却や自己利用を検討している物件でも、計画に合わせて運用期間を調整しやすい点が特徴です。

需要に応じて料金や募集条件を見直しやすい

一般賃貸では、入居中に賃料や契約条件を変更することは容易ではありません。

一方、マンスリーマンション運用では、契約終了後の次回募集から、繁忙期・閑散期、周辺企業の研修、大学入試、工事需要、地域イベントなどを踏まえて料金やキャンペーンを調整できます。

ただし、高い料金を設定すれば必ず収益が増えるわけではありません。稼働率、1契約当たりの平均利用日数、清掃費、募集費、水道光熱費などを含め、最終的な手残りで比較する必要があります。

家具家電付きで入居開始のハードルを下げられる

ベッド、冷蔵庫、洗濯機、電子レンジ、テレビ、照明、カーテン、調理器具、Wi-Fiなどを整えることで、入居者は大掛かりな引っ越しをせずに生活を始められます。

短期から中期で住居を探している個人だけでなく、社員寮や研修時の住居を確保したい法人にも提案しやすくなります。

特に法人利用では、契約手続きや請求書払いに対応できること、複数名分の部屋をまとめて確保できること、入居日を柔軟に調整できることが選ばれる理由になる場合があります。

定期的な利用で建物の状態を把握しやすい

入退去時の清掃や設備確認を通じて、漏水、エアコン不良、給湯器の異常、建具の不具合などを発見しやすくなります。

不具合を早期に確認し、適切な修繕を継続することで、完全に放置する場合と比べて建物の維持管理を計画しやすくなります。

ただし、入居者がいるだけで建物の状態が自動的に良くなるわけではありません。定期点検、退去後清掃、設備交換などを含む管理体制を整えることが前提です。

必要経費を計上できる場合がある

不動産収入を得るために直接必要な固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費などは、不動産所得の計算上、必要経費として扱える場合があります。

ただし、マンスリーマンション化すれば固定資産税そのものが自動的に安くなるわけではありません。

節税効果は、所有者の所得状況、改修内容、建物と設備の区分、減価償却方法、契約・運営形態などによって異なります。「節税になるから」という理由だけで活用方法を決めず、収益性と税務上の取扱いを税理士へ確認することが重要です。

空き家の主な活用方法を比較

マンスリー活用前に確認すべき法的・税務ポイント

相続不動産をマンスリーマンションとして運用するには、物件の状態だけでなく、所有権、契約者名義、税務申告、建物の安全性、自治体の運用などを確認する必要があります。

相続登記と名義変更を完了させる

2024年4月1日から相続登記が義務化されました。

相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内、遺産分割によって取得した場合は遺産分割成立日から3年以内に、相続登記を申請する必要があります。

正当な理由なく義務に違反した場合は、10万円以下の過料の対象となります。制度開始前に発生した相続も義務化の対象となるため、登記名義が故人のままになっている物件は早めの確認が必要です。

登記名義が整理されていないと、運営委託契約、リフォーム工事、火災保険、金融機関との手続きなどで支障が出る可能性があります。

司法書士と連携し、戸籍、遺言書、遺産分割協議書、固定資産評価証明書などを準備しましょう。

遺産分割前に単独で運用を進めない

相続が発生すると、遺産分割が完了するまでは、原則として遺産が法定相続分に応じた共有状態になります。共有不動産の賃貸や大規模な改修を一人の判断で進めると、他の相続人とのトラブルにつながるおそれがあります。

また、遺産分割前の不動産から生じた所得は、特定の相続人がまとめて受け取っていたとしても、原則として各共同相続人に法定相続分に応じて帰属します。

契約前に、次の事項を整理しておきましょう。

• 誰を賃貸人・契約者名義とするか
• 賃貸収入をどの口座で受け取るか
• リフォーム費や家具家電費を誰が負担するか
• 収益をどのように分配するか
• 不動産所得の確定申告をどのように行うか
• 将来売却する場合の判断方法

相続放棄を検討している場合は活用前に相談する

相続放棄は、原則として自分のために相続が開始したことを知った時から3か月以内に、家庭裁判所へ申述します。相続財産の調査に時間が必要な場合には、家庭裁判所へ熟慮期間の伸長を申し立てられる場合があります。

空き家を賃貸に出す、リフォームする、家財を処分するなどの行為は、相続財産の処分と評価される可能性があります。

相続放棄を検討している段階では、独断でマンスリー運用を始めず、弁護士や司法書士へ相談することが重要です。

相続税・所得税の申告期限を確認する

相続税の申告が必要な場合は、原則として相続開始を知った日の翌日から10か月以内に申告・納税します。遺産分割が完了していない場合でも、申告期限が自動的に延長されるわけではありません。

マンスリーマンションの運営開始後に得た収入は、契約内容や運営実態に応じて申告する必要があります。

一般的な不動産賃貸として扱われる場合でも、減価償却費、修繕費、家具家電の購入費、運営代行手数料などの処理方法は、それぞれ異なる可能性があります。

契約形態や提供サービスによっては、所得区分や消費税の取扱いが変わる場合もあるため、運営開始前に税理士へ相談しましょう。

建築基準法・耐震性・消防設備を確認する

1981年以前に建築された建物には、現在より前の旧耐震基準で建てられたものが多くあります。国土交通省も、昭和56年以前に建築された建物について、耐震診断を行い、必要に応じて耐震改修や建て替えを検討するよう案内しています。

築年数だけで安全性を判断せず、必要に応じて次の項目を確認しましょう。

• 建物の耐震性
• 雨漏りや構造部分の劣化
• 給排水管の状態
• 電気容量や配線
• ガス設備や給湯器
• 火災警報器
• 消火設備
• 避難経路
• 玄関や窓の防犯性

戸建て住宅を複数室に分ける、大規模な用途変更を行う、宿泊施設として運営するなど、計画内容によっては建築確認や消防関係の手続きが必要になる場合があります。

工事を始める前に、自治体、建築士、消防署などへ確認することが大切です。

「賃貸業」か「旅館業」かを契約期間だけで判断しない

マンスリーマンションは、一般的には賃貸借契約を締結し、入居者が生活の拠点として室内を管理する形で運営されます。

ただし、「1か月以上の契約であれば必ず旅館業法の対象外になる」とは限りません。

運営者が利用期間中の室内清掃やリネン交換を行う、短期間の宿泊者を反復継続して受け入れる、運営者側が衛生上の維持管理責任を負うなど、実態が宿泊営業に近い場合は旅館業法上の確認が必要です。

厚生労働省の通知でも、利用期間だけでなく、賃貸借契約が締結されていることや、施設の衛生上の維持管理責任を利用者側が負っていることなど、施設の管理・経営形態を総合的に判断する考え方が示されています。

運営方法が旅館業に該当するか判断が難しい場合は、物件所在地を管轄する保健所や自治体へ事前に相談しましょう。

定期建物賃貸借契約の手続きを整える

期間満了によって確実に契約を終了させる運用では、定期建物賃貸借契約が用いられることがあります。

定期建物賃貸借は、契約で定めた期間が満了すると、更新されずに契約が終了する制度です。契約前には、契約の更新がなく、期間満了によって終了することなどを、賃貸人から入居者へ説明する必要があります。

契約書には、次の内容を明確に定めておきましょう。

• 契約期間
• 契約開始日・終了日
• 再契約の可否
• 中途解約の条件
• 賃料・管理費・光熱費
• 延長時の手続き
• 禁止事項
• 原状回復
• 鍵紛失時の費用
• 家具家電の取扱い
• 設備故障時の連絡方法
• 入居人数
• ペット・喫煙の可否

法務・税務・建物に関する確認事項

相続した空き家をマンスリー化するまでの具体的な7ステップ

マンスリーマンション化では、内装をきれいにするだけでなく、需要調査、収支計画、法的確認、家具家電の選定、募集、契約、入居中対応まで設計する必要があります。

1．相続関係と必要書類を整理する

まずは、登記事項証明書、固定資産税納税通知書、間取り図、建築確認関係書類、管理規約、遺言書、遺産分割協議書などを確認します。

共有名義の場合は、活用方針と費用負担について相続人全員で合意形成を行いましょう。

相続登記が終わっていない場合は、リフォームや募集を進める前に司法書士へ相談します。

2．物件査定とエリア需要を調査する

マンスリーマンションの需要は、一般賃貸やホテルの需要と同じではありません。

次のような周辺情報を確認します。

• 最寄り駅からの距離
• 主要駅へのアクセス
• 周辺企業や工場
• 病院や医療施設
• 大学や専門学校
• 研修施設
• 建設工事や開発計画
• 法人の長期出張需要
• 競合マンスリーマンションの料金
• ホテルや一般賃貸の供給状況

観光需要だけでなく、30日以上の滞在につながる法人出張、研修、通院、受験、仮住まいなどの需要があるかを確認することが重要です。

3．現地調査で建物と設備の状態を確認する

現地調査では、次のような箇所を確認します。

• 雨漏り
• 建物の傾き
• 外壁や屋根
• 給湯器
• エアコン
• 給排水管
• 電気容量
• コンセント
• インターネット回線
• 玄関鍵
• 窓やベランダ
• 浴室・トイレ・キッチン
• 火災警報器
• 防犯性

古い設備を残したまま募集すると、入居後の故障やクレームによって稼働率が下がる可能性があります。

特にエアコン、給湯器、冷蔵庫、洗濯機など、生活に欠かせない設備は、故障した場合の交換方法まで決めておきましょう。

4．リフォーム提案と収支見積もりを比較する

リフォームは、すべてを新品にするのではなく、入居者の安全性、清潔感、使いやすさ、募集写真での見え方を優先します。

壁紙、床、照明、水回り、エアコン、鍵、防犯設備などを必要度順に整理しましょう。

見積もりでは、初期費用だけでなく、次の項目を含めた年間収支を確認します。

• リフォーム・修繕費
• 家具家電・備品購入費
• Wi-Fi導入費
• 水道光熱費
• 清掃費
• リネン・消耗品費
• 広告・募集費
• 運営代行手数料
• 保険料・税金
• 空室期間
• 設備交換費
• 料金変動による収入差

高い稼働率を前提にした収支だけでなく、稼働率が下がった場合の収支も確認しておくと、投資判断を行いやすくなります。

5．家具家電と生活備品を整える

ターゲットとなる利用者に合わせて、家具家電や生活備品を選びます。

主な設備としては、次のものが挙げられます。

• ベッド・寝具
• テーブル・チェア
• 冷蔵庫
• 洗濯機
• 電子レンジ
• テレビ
• エアコン
• 照明
• カーテン
• 調理器具
• 食器
• 掃除用具
• ドライヤー
• Wi-Fi設備

法人利用を想定する場合は、安定したWi-Fi、仕事ができるデスクやチェア、請求書・領収書への対応なども重要です。

設備を増やしすぎると、購入費や故障対応費も増えます。利用者に必要な設備と、管理負担のバランスを考えましょう。

6．契約・運営体制を構築する

マンスリー運営では、次のような業務が発生します。

• 問い合わせ対応
• 空室確認
• 見積もり作成
• 本人確認
• 契約書作成
• 入金確認
• 鍵の受け渡し
• 入居前点検
• 設備トラブル対応
• 延長手続き
• 退去確認
• 清掃
• 原状回復
• 忘れ物対応
• 未払い対応

所有者自身で対応することもできますが、遠方の物件や複数室を運営する場合は、運営代行を利用した方が管理負担を抑えやすくなります。

特に、設備故障や鍵紛失などの緊急対応は、受付窓口と現地対応業者を事前に決めておくことが重要です。

7．募集開始後も料金と稼働率を改善する

運営開始後は、単に募集を続けるのではなく、次の数値を定期的に確認します。

• 問い合わせ数
• 見積提出率
• 成約率
• 平均利用日数
• 契約単価
• 空室日数
• キャンセル率
• 法人・個人の割合
• 広告媒体別の反響数
• 延長率

問い合わせが少ない場合は、写真、物件紹介文、掲載媒体、設備内容などを見直します。

問い合わせはあるものの成約につながらない場合は、料金、初期費用、契約条件、立地に対する説明などに原因がある可能性があります。

マンスリー化に必要な主な書類

BraTToの相続不動産・空き家活用サポート

相続した空き家の活用では、「貸せるかどうか」だけでなく、「どの方法なら所有者の目的に合うか」を判断することが重要です。

BraTToでは、相続不動産や空き家について、物件査定、エリア需要の確認、マンスリーマンションとしての収支検討、リフォーム提案、家具家電の準備、募集、契約、入居中対応、退去後の清掃まで、物件の状況に応じたサポートを行います。

売却・一般賃貸・マンスリーを比較して提案

将来的に自分や家族が住む可能性があるのか、数年後に売却したいのか、毎月の収入を重視するのかによって、適した活用方法は異なります。

BraTToでは、次の条件を確認し、マンスリー運用に限定せず、複数の選択肢を比較します。

• 所有者の希望
• 将来の売却・自己利用予定
• 建物の状態
• 物件の立地
• 周辺のマンスリー需要
• 必要な初期投資
• 想定される稼働率
• 管理にかけられる時間
• 相続人間の合意状況

物件によっては、マンスリー運用よりも一般賃貸や売却が適している場合もあります。査定額だけではなく、運営後に残る収益や将来の選択肢まで考えることが大切です。

リフォームや家具家電の準備も相談できる

マンスリーマンションとして選ばれるためには、高額な全面リフォームが必ず必要とは限りません。

入居者が重視する清潔感、安全性、インターネット環境、水回り、寝具、収納、室内設備などを確認し、必要な工事を優先して提案します。

家具家電についても、物件の広さや想定利用人数、法人・個人の需要に合わせて選定することで、不要な初期コストを抑えやすくなります。

運営開始後の実務をまとめて相談できる

マンスリーマンション運営では、広告掲載、問い合わせ対応、見積もり、契約、入金管理、鍵の受け渡し、設備トラブル、延長相談、退去確認など、多くの実務が発生します。

運営代行を利用することで、遠方に住む相続人や本業が忙しい所有者でも、管理負担を抑えながら活用を進めやすくなります。

また、募集開始後の反響や稼働状況を確認し、料金、キャンペーン、掲載内容などを見直すことで、継続的な収益改善を目指します。

必要に応じて専門家と連携する

相続登記、遺産分割、税務申告、耐震診断などは、不動産会社だけでは判断できない場合があります。

必要に応じて司法書士、税理士、弁護士、建築士などへ確認し、権利関係と建物の安全性を整理してから運営を開始することが大切です。

相続した空き家を「売るべきか、貸すべきか、マンスリーマンションとして活用できるか分からない」という段階でも相談できます。

物件所在地、築年数、間取り、現在の状態、相続登記の状況が分かる資料を用意し、BraTToの相談窓口またはフリーダイヤルへお問い合わせください。

まとめ｜相続した空き家は放置せず、収支と将来計画から活用方法を選ぼう

相続した空き家は、固定資産税や管理費がかかるだけでなく、放置によって老朽化や近隣トラブル、行政上の措置につながる可能性があります。

立地や建物状態が合えば、マンスリーマンション化によって、空室期間を収益に変えながら、将来の売却や自己利用の選択肢を残せる場合があります。

ただし、活用前には次の項目を確認しなければなりません。

• 相続登記
• 遺産分割
• 相続放棄の予定
• 相続税・所得税の申告
• 建築基準法
• 建物の耐震性
• 消防設備
• マンションの管理規約
• 旅館業法との区分
• 定期建物賃貸借契約の手続き

まずは年間の保有コストを算出し、次に物件査定と現地調査を行い、最後に一般賃貸・売却・マンスリー運用の収支を比較することが重要です。

「何から始めればよいか分からない」「遠方の空き家を管理できない」「リフォーム費用をかけても需要があるか不安」という場合は、工事を始める前に空き家活用の専門窓口へ相談しましょう。

早い段階で法務・税務・建物・運営の課題を整理することで、不要な費用を抑え、相続不動産を有効に活用しやすくなります。